Reclamación al banco de los gastos de constitución de la hipoteca

La pasada Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 acordaba la nulidad de diversas clausulas habitualmente contenidas en préstamos hipotecarios, y si bien la atención se centró en lo referente a la cláusula suelo o la de vencimiento anticipado, lo cierto es que la citada sentencia ha resuelto definitivamente acerca del carácter abusivo, entre otras, de la cláusula inserta en determinados contratos de préstamo con garantía hipotecaria que impone al consumidor todos los gastos derivados de la concertación del préstamo, y ello tanto si se trata de hipotecas de vivienda habitual como de segundas o terceras viviendas.

Aunque la citada sentencia se refiere al modelo utilizado por la entidad BBVA, lo cierto es que  dicho modelo es muy similar a los utilizados por otras entidades financieras, por lo que los argumentos utilizados son extrapolables  a contratos celebrados con otras entidades.

Al respecto, el Tribunal Supremo ha determinado que este tipo de cláusulas contenidas en contratos celebrados entre un profesional y un consumidor son nulas de pleno derecho, al generar un desequilibrio en detrimento del consumidor,  ya que imponen a éste el pago de «todos los gastos», incluidos los que por ley corresponden al empresario. Así, por aplicación del art. 89 (número 2º y número 3º, apartados a y c)) de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, una cláusula de semejante contenido tiene la consideración de abusiva y,  por tanto,  debe reputarse nula.

Según esta doctrina jurisprudencial, los gastos habidos en relación a la constitución de la garantía hipotecaria que hayan sido indebidamente repercutidos al consumidor y que podrían reclamarse por este, en concreto son los siguientes:

• Gastos notariales: de constitución, modificación y cancelación de la hipoteca que se constituya en esa escritura, incluida la expedición de primera copia para el banco.
• Gastos registrales: los derivados de la inscripción en el Registro de la Propiedad de los mencionados actos de constitución, modificación  y cancelación de la garantía.
• Gastos de gestoría, si el banco  ha impuesto que la tramitación se realice por una determinada gestoría.

• Tributos: el impuesto sobre actos jurídicos documentados

En cuanto al plazo para poder efectuar la reclamación, dado que se trata de cláusulas nulas de pleno derecho, por contravenir normas de orden público,  las acciones de nulidad que se ejerciten en principio serían imprescriptibles, siendo irrelevante que el préstamo ya esté amortizado, siempre y cuando dicha amortización se haya realizado hasta cuatro años antes de dictarse la Sentencia del Tribunal Supremo de 23/12/2015.

Ahora bien, si se pretende ejercitar una acción de reclamación de cantidad y la entidad a la que se pretenda reclamar los gastos es el BBVA, hay que tener en cuenta que el plazo límite es el 24 de diciembre de 2019 (cuatro años desde le fecha de la sentencia del Supremo) y para aquéllas que hayan sido abonadas, se podrá proceder a la reclamación, si el pago total se hizo cuatro años antes de la sentencia (desde el 23 de diciembre de 2011).