Fin del plazo para los arrendamientos de renta antigua
La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley 29/1994, de 24 de noviembre), que entro en vigor el 1 de enero de 1995, va a suponer, al cumplirse los veinte años de su entrada en vigor, esto es, el próximo 1 de enero de 2015, que muchos de los contratos de arrendamiento de local de negocio de los llamados de renta antigua ó prórroga forzosa lleguen a su fin. La citada Ley de 1994 tenía como finalidad potenciar el desarrollo del mercado inmobiliario en régimen de alquiler, y además acabar con los diferentes regímenes legales vigentes hasta la fecha. Así pues, antes de la entrada en vigor de dicha Ley, en los arrendamientos de local de negocio podían darse dos situaciones diferentes:
1 | ARRENDAMIENTOS ANTERIORES A 1985
Por un lado, los contratos de arrendamiento celebrados antes del 9 de mayo de 1985, a los que les resultaba aplicable el régimen legal previsto por el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, conocidos como contratos de renta antigua ó prorroga forzosa, que generalmente eran contratos de rentas muy bajas, algunos con rentas totalmente desproporcionadas en comparación con los nuevos contratos que se firmaban, llegando incluso a resultar antieconómicos para los propietarios, que además estaban sujetos a períodos de duración muy largos, por ser aplicable, con carácter imperativo el conocido régimen de prórroga forzosa.
2 | ARRENDAMIENTOS POSTERIORES A 1985
Por otro lado, los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, de Medidas de Política Económica, conocido por «Decreto Boyer» que estableció la posibilidad de las partes de pactar libremente la duración de los contratos de arrendamiento, sin estar sujetos al régimen de prórroga forzosa, salvo si las partes lo pactaban expresamente, dando lugar a contratos con rentas elevadas, y en la mayoría de los casos fijando un plazo de duración determinado del arrendamiento.
PROBLEMÁTICA DE LA EXTINCIÓN DE LOS CONTRATOS DE RENTA ANTIGUA
En el presente artículo, trataremos de exponer la problemática que supone la aplicación de las Disposiciones Transitorias de la Ley de 1994 que establece diversos supuestos por los que el próximo 1 de Enero de 2015 quedarán extinguidos los antiguos contratos de arrendamiento que estaban sometidos a prórroga forzosa.
Si el arrendatario era una persona física cuando entró en vigor la Ley, el 1 de Enero de 1995, el contrato se extinguirá cuando se jubile o fallezca, a menos que su cónyuge continúe la misma actividad, en este caso se prolonga el contrato hasta que dicho cónyuge se jubile o fallezca. Cuando quien sucede al arrendatario, o a su cónyuge, es un descendiente, entonces el contrato finaliza el 1 de Enero de 2015.
Para que pueda producirse una subrogación, se han de cumplir todos los requisitos, entre ellos no haber agotado el número máximo de dos subrogaciones permitidas con anterioridad.
Otros supuesto es el de aquellos contratos sobre los que se haya efectuado un traspaso del arrendamiento a un tercero, cuando el traspaso del local de negocio se hubiese producido en los diez años anteriores al 1 de enero de 1995, entonces la fecha de finalización de dicho contrato de arrendamiento se prolongaría cinco años más, es decir finalizaría el día 1 de enero de 2020.
Si el arrendatario es una persona jurídica, habrá que distinguir si la actividad es comercial o no. Se consideran actividades económicas las comprendidas en la División 6 del Impuesto sobre Actividades Económicas. Si se trata de una actividad comercial, y el local no tiene más de 2.500 metros cuadrados, el contrato finalizará el 1 de Enero de 2015. Si es una actividad no comercial, y según el tipo de tarifa del IAE del año 1994, el contrato de arrendamiento, o ya ha finalizado, o finalizará el 1 de Enero de 2015.
Igual que en el caso de persona física, si la persona jurídica hubiese traspasado el contrato de arrendamiento en los diez años anteriores al 1 de Enero de 1995, el plazo de duración del mismo se alarga cinco años, con lo que podría extenderse hasta el 1 de Enero de 2020.Así pues, la mayoría de contratos finalizarán el próximo 1 de Enero de 2015, si bien, se pueden dar supuestos cuyo plazo de finalización sea más amplio.
Una problemática que puede darse, es qué va a suceder si el traspaso se realiza ahora. La Ley de 1994 no dice nada sobre este tema, lo que puede dar lugar a controversia, pues se pueden contemplar dos duraciones mínimas alternativas, de diez años, o hasta el 1 de Enero de 2015, sin poder afirmarse cuál es la que prevalece de las dos, hasta que existan pronunciamientos judiciales al respecto.
Otra cuestión problemática es la finalización de los contratos celebrados con posterioridad al 9 de mayo de 1985, después del Decreto Boyer, con un pacto de prórroga forzosa, propiciando la creación de alquileres de renta antigua, por acuerdo entre las partes.
La exposición de Motivos de la Ley de 1994 consideraba que no conllevaban especial problemática, puesto que habían sido libremente pactados entre las partes. Y la Disposición Transitoria Primera de la Ley de 1994 vino a mantener el régimen legal aplicable a dichos arrendamientos. Sin embargo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2011, ha variado dicha interpretación, resultando la extinción de dichos contratos en las mismas condiciones que los llamados contratos de renta antigua o prórroga forzosa.
LOS DERECHOS DEL ANTIGUO ARRENDATARIO
Otra cuestión importante para propietarios y arrendatarios y con evidente trascendencia económica a la hora de contratar un nuevo arrendamiento, es conocer los derechos de los antiguos arrendatarios cuando se produzca la extinción de los contratos de “renta antigua”
El arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a 18 mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba. Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.
También el arrendatario tendrá preferencia para arrendar nuevamente el local, esto es, si dentro del año siguiente a la extinción de su contrato, el arrendador pretende arrendar el local a un nuevo arrendatario, el antiguo arrendatario tendrá derecho de preferencia para arrendarlo, en igualdad de condiciones que el nuevo interesado, por lo que no debe olvidarse el arrendador, notificar previamente al antiguo arrendatario las condiciones aplicables al nuevo contrato.
En conclusión, si tanto arrendadores como arrendatarios quieren evitar la controversia judicial, es aconsejable, que debidamente asesorados, negocien en cada caso el mejor acuerdo posible para ambas partes, y para ello es aconsejable empezar a planificar la solución satisfactoria, pues quedan escasos meses para el próximo 1 de enero de 2015.