REFORMA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS.

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Cuando en nuestro país, año tras año, crecen las cifras de ciudadanos que como vivienda habitual utilizan una vivienda en alquiler, acercándonos cada vez  más a las ratios del resto de países europeos, con un claro retroceso de los ciudadanos que adquieren una vivienda en propiedad, nos encontramos con una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que mucho nos tememos, no deja contentos a nadie, ni a propietarios, ni a arrendatarios, y que no agilizara, ni ofrecerá seguridad, ni proporciona incentivos suficientes, ni en definitiva solucionara el mercado del alquiler de vivienda, pero que en cualquier caso habrá que tener en cuenta por algunas cuestiones que se modifican y que pasamos a comentar.

Quizás la principal novedad sea el plazo de duración mínimo, que hasta la fecha se situaba en tres años, pues se vuelve a la duración mínima de cinco años cuando el arrendador sea persona física, y hasta siete años si es persona jurídica.

Además la renovación del contrato por falta de notificación con una antelación mínima por el arrendador de 30 días será por tres años más.

En cuanto a la renta, a pesar de los rumores sobre limitaciones o regulaciones del precio, la  renta sigue siendo libre.

Sobre la fianza se mantiene el mismo derecho de exigir una mensualidad de fianza en arrendamiento de vivienda y dos en uso distinto y  si bien se permite cualquier garantía complementaria que no sea en metálico debemos recordar que si hasta ahora no estaba prohibido expresamente la llamada fianza voluntaria o la solicitud de avales equivalentes a varios meses de renta, con la reforma, en los arrendamientos de vivienda de cinco o siete años de duración, el valor no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

También se regula que en los casos que el arrendador sea una persona jurídica, deberá asumir los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.

Señalar que han quedado fuera del ámbito de la LAU,  los arrendamientos de vivienda con superficie superior a 300 m2, y los apartamentos turísticos, esto es,  todos los alquileres, sometidos a la normativa sectorial turística, donde rige la voluntad de las partes.

 

Conforme a la Disposición Transitoria Primera del referido RDL que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos, los contratos de arrendamiento anteriores a la entrada en vigor de este Real Decreto continúan rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que le era de aplicación. 

  También se han producido modificaciones de otras leyes que afectan a los alquileres de viviendas, y así se ha reformado la Ley de Enjuiciamiento Civil, que ofrece la posibilidad de suspender los desahucios de vivienda cuando la Administración aprecie que existen indicios de una situación de vulnerabilidad. Será, al requerir de pago al inquilino, cuando se le informe de la posibilidad de acudir a los Servicios Sociales, y si la Administración considera que esta situación se da, deberá notificarlo inmediatamente al Juzgado, que suspenderá el desahucio un mes si el arrendador es persona física, o dos meses si se trata de persona jurídica. Un vez adoptadas las medidas oportunas, se alzará la suspensión.

También se ha reformado la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, y así se ha eliminado la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica; se establece un recargo del 50 % de la cuota del IBI para inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente, definiéndose el concepto de vivienda desocupada; y se permite que los ayuntamientos establezcan una bonificación de hasta el 95 % en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.

Y de especial importancia en las ciudades donde proliferan los arrendamientos de los llamados apartamentos turísticos, es la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, reformada por Ley 8/2013, que establece que se puede prohibir limitar o condicionar la  utilización de las viviendas como arrendamiento “turístico” mediante acuerdo de las 3/5 partes de propietarios y cuotas

Todas estas reformas se recogen en el  Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, al que se puede acceder en el siguiente enlace.

En LUCAS ABOGADOS, ya seas arrendador o arrendatario, te asesoramos ante cualquier cuestión en materia de arrendamientos. 

SENTENCIA FAVORABLE AL CONSUMIDOR CON DEVOLUCIÓN ÍNTEGRA DEL AJD.

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A pesar de estar inmersos en una gran confusión jurídica sobre las posibilidades de los consumidores de reclamar la devolución íntegra de la totalidad de gastos impuestos por el banco al momento de la firma de la escritura de préstamos hipotecarios, confusión generada especialmente por los vaivenes dados por el Tribunal Supremo, en sus recientes y conocidas sentencias sobre el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, y por la disparidad de criterios de Juzgados y Audiencias Provinciales, en nuestro despacho, Lucas Abogados,  hemos obtenido una de las primeras sentencias favorables en Valencia en la que se acuerda la declaración de nulidad de la cláusula de gastos insertada en préstamo con garantía hipotecaria con devolución íntegra del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Con fecha de 26 de noviembre de 2018 el Juzgado de Primera Instancia 25 Bis de Valencia ha dictado su sentencia nº 2935/2018, estimando la demanda de nulidad sobre condiciones generales de la contratación con restitución de las cantidades indebidamente cobradas presentada por este despacho y declarando nulas por abusivas diversas cláusulas de un préstamo con garantía hipotecaria.

La Sentencia declara la nulidad de la cláusula 4ª relativa a la comisión por reclamación de posiciones impagadas, la cláusula 6ª relativa a los intereses de demora, la cláusula 6ª-Bis de vencimiento anticipado y también declara la nulidad de la cláusula 5ª relativa a los gastos hipotecarios condenando a la entidad bancaria a devolver todas las cantidades indebidamente cobradas con intereses legales.

Resulta además de interés que la sentencia resuelva la cuestión de la cláusula gastos y más concretamente la cuestión relativa a quién corresponde el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, y lo hace de manera fundamentada y coherente, con la teoría de las cláusulas abusivas y que deben ser declaradas nulas, con los derechos de los consumidores y con lo que entendemos es la correcta interpretación de la Ley del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, por lo que esperamos pueda ser este el camino que sigan otras sentencias.

En este sentido la Sentencia pone de manifiesto que dada la existencia de jurisprudencia (debido a las tres sentencias del Tribunal Supremo de fecha de 16, 22 y 23 de octubre en las que se concluye que el sujeto pasivo obligado al pago del impuesto son las entidades bancarias) y que la voluntad del legislador se manifiesta en el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, estableciendo en su artículo 29 párrafo segundo que

«Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista», cabe concluir que, correspondiendo el pago del IAJD al prestamista, y habiendo sido atribuido abusivamente al prestatario, deberá serle reintegrado su importe.»

En definitiva hemos conseguido que nuestro cliente recupere la totalidad de cantidades pagadas en su día como consecuencia de habérsele impuesto el pago de todos los gastos, según la denominada cláusula gastos  de la escritura de hipoteca que como ha declarado el Tribunal Supremo en numerosas ocasiones debe reputarse nula.

En  LUCAS ABOGADOS, somos expertos en reclamaciones sobre Gastos Hipotecarios, si usted es uno de los miles de afectados, póngase en contacto con nosotros, le informaremos sin compromiso alguno.  

Entrevistas sobre la criogenización para el Telediario de TVE

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Telediario – 15 horas – 01/11/18

 

Telediario – 21 horas – 01/11/18

MATRIMONIO RECUPERA 30.827,79 EUROS PAGADOS POR LA CLAUSULA SUELO

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Comprobamos con asiduidad como muchos ciudadanos a pesar de estar afectados por la aplicación de las llamadas “clausulas suelo” sufren de una cierta pereza para ponerse en manos de un despacho de abogados que les permita acudir a los tribunales para recuperar las cantidades que han pagado por la aplicación de una clausula nula como la “cláusula suelo”.

No ha sido el caso de Carmen y Miguel, quienes pusieron su caso en manos de LUCAS ABOGADOS, que tras revisar las escrituras de sendos préstamos hipotecarios de una vivienda y un apartamento, comprobaron como, entre otras cláusulas nulas, se encontraban las siguientes:

En una de ellas: “Las partes convienen expresamente que cualquiera que fuere lo que resultare de la revisión del tipo de interés, el tipo aplicable de interés ordinario, así como el sustitutivo, EN NINGUN CASO SERÁ SUPERIOR al DOCE POR CIENTO ni INFERIOR al CUATRO CON OCHENTA POR CIENTO”   Y, en la otra “Las partes convienen expresamente que cualquiera que fuere lo que resultare de la revisión del tipo de interés, el tipo aplicable de interés ordinario, así como el sustitutivo, en ningún caso será superior al DOCE POR CIENTO (12%) ni inferior al DOS COMA SETENTA Y CINCO POR CIENTO (2,75%)”;  ambas clausulas suscritas con la misma entidad, que a pesar del requerimiento extrajudicial efectuado por nuestro despacho se negó a reintegrar las cantidades cobradas por la aplicación de dichas clausulas y por ello, se presentó la demanda correspondiente, que tramitada por el Juzgado de Primera Instancia 25 Bis de Valencia, al que se ha atribuido la competencia en la provincia de Valencia para la resolución de estos procedimientos, ha condenado en su sentencia 1090/2018 a la entidad a devolver a nuestros clientes la cantidad total de 30.827,79 euros.

Como ya ha señalado el Tribunal Supremo  en reiteradas ocasiones, estas cláusulas “……dan cobertura exclusivamente a los riesgos que para la entidad crediticia pudieran tener las oscilaciones a la baja y frustran las expectativas del consumidor de abaratamiento del crédito como consecuencia de la minoración del tipo de interés pactado como «variable». Al entrar en juego una cláusula suelo previsible para el empresario, convierte el tipo nominalmente variable al alza y a la baja, en fijo variable exclusivamente al alza.»

¿Qué obligaciones informativas tenía la entidad con los clientes?

La jurisprudencia ha venido señalando entre otras, que es necesario  proporcionar al cliente «simulaciones de escenarios diversos relacionados con el escenario razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar» informar del «coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad» y facilitar información sobre «el comportamiento previsible del índice de referencia cuando menos a corto plazo».

Y tampoco debe olvidarse la aplicación del llamado “control de transparencia” que tiene por objeto que el consumidor que firma un contrato de adhesión como lo son los préstamos hipotecarios, conozca o pueda conocer con sencillez tanto la «carga económica« que realmente supone para él el contrato celebrado.

Siendo preciso que la información suministrada por la entidad financiera permita al consumidor percibir que se trata de una cláusula que define el objeto principal del contrato, que incide o puede incidir en el contenido de su obligación de pago y tener un conocimiento real y razonablemente completo de cómo juega o puede jugar en la economía del contrato. Y sin que pueden estar enmascaradas entre informaciones abrumadoramente exhaustivas como ocurre en las escrituras de préstamo hipotecario.

Por lo que en definitiva, dadas las malas prácticas habituales de las entidades financieras de nuestro país, y la deficiente o inexistente información que suelen facilitar a sus clientes, obtener la declaración de nulidad de las clausulas suelo es posible, y ello conlleva recuperar las cantidades pagadas en exceso por la aplicación de dichas clausulas, que como en el caso de nuestros clientes ha sido una cantidad importante.

 

En LUCAS ABOGADOS revisamos, sin compromiso, su escritura de préstamo hipotecario o sus contratos y productos bancarios, y le informamos de manera clara y sencilla de aquello que pueda reclamar y pasos a seguir.

 

El consentimiento en el nuevo Reglamento europeo de Protección de Datos

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Por fin ha entrado en vigor la nueva normativa de Protección de Datos, y es por esto, que estamos siendo bombardeados con correos y mensajes de móvil por las empresas a las que estamos vinculados para aceptar o mejor dicho consentir su nueva política de privacidad.

¿Pero porque es tan importante dar ese consentimiento?

El nuevo Reglamento UE 2016/679 de Protección de datos de carácter personal y libre circulación de estos en su art. 11.4 establece el consentimiento del interesado es:

«Toda manifestación de voluntad libre, específica, informada e inequívoca por la que el interesado acepta, ya sea mediante una declaración o una clara acción afirmativa, el tratamiento de datos personales que le conciernen”.

Es decir que el consentimiento tácito que hasta ahora era aceptado por la Ley 15/1999 de Protección de datos de carácter personal ya no es admitido por el RGPD, por tanto el interesado debe dar su beneplácito de forma activa (por ejemplo seguir navegando por una web), por lo que no es válido el consentimiento por omisión o inacción, que además en caso de tratarse de datos especialmente sensibles (afiliación sindical, religión y creencias, salud o vida sexual…) deberá ser explícito.

 

Además, ese consentimiento debe ser informado, lo que quiere decir que el afectado debe tener la información que la nueva normativa de protección de datos exige, antes de darlo, requiriendo al responsable y al encargado (en su caso) del tratamiento, informar sobre la legitimidad, finalidad, destino, cesiones… de sus datos personales, además de sus derechos sobre los mismos y forma de ejercerlos, que en el nuevo RGPD, se han ampliado.

Lógicamente dicho consentimiento otorgado debe quedar acreditado, ya que el art.7 del RGPD exige que:

«Cuando el tratamiento se base en el consentimiento del interesado, el responsable deberá ser capaz de demostrar que aquel consintió el tratamiento de sus datos personales».

De ahí, el bombardeo que estamos sufriendo por parte de las empresas para aceptar con una acción positiva su política de privacidad, quedando de este modo constancia a título probatorio.

 

¿Quiere decir esto, que los tratamientos basados en el consentimiento anteriores al nuevo Reglamento, no son válidos desde el 25 de mayo de 2018?

Si el consentimiento se prestó por el interesado con una acción afirmativa, que el responsable pueda acreditar, será válido, en otro caso, es decir si fueron tácitos, será necesario como indica la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD), encontrar otra forma de legitimación, o bien solicitando un nuevo consentimiento acorde al RGPD, o aplicando otro supuesto de legitimación como podría ser la regla del interés legítimo del responsable o cesionario de los datos en cuyo caso habrá de atenderse a las circunstancias de cada tratamiento concreto y deberá informarse a los interesados, entendiendo que, les corresponderán todos los derechos y garantías propios de la base jurídica elegida, como podría ser el derecho de oposición.

En Compliance Lucas te ayudaremos a dar respuesta a esa y otras preguntas derivadas de la aplicación de la nueva legislación, así como a adaptar tu empresa a las nuevas exigencias del Reglamento de Protección de Datos.

PHISHING SCAM. La víctima no es culpable.

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Cada vez son más frecuentes los delitos cometidos a través de internet, con la utilización de medios informáticos y en los que nos podemos ver involucrados como simples víctimas, pero cuidado, podemos pasar de víctima a ser investigada y posible culpable, por lo en caso de verse involucrado en un delito de phishing scam es de sumo interés asesorarse bien, poder documentar los hechos ocurridos y defender correctamente que ha sido víctima y no culpable, como le ha ocurrido a una cliente de LUCAS ABOGADOS.

Nuestra defendida, estando en situación de búsqueda de empleo, acepto una oferta de trabajo que le fue planteada a través de internet, y recibió correos, abundante información, llamadas telefónicas, e incluso un contrato de trabajo de una supuesta empresa, que realmente existía, y que parecía tener una actividad totalmente licita.

Con la ilusión de obtener un nuevo trabajo, generalmente ofrecido a extranjeros que llevan poco tiempo en nuestro país, y que tienen necesidad de obtener dicho trabajo además de un desconocimiento de los métodos de trabajo y contratación de países europeos, y creyendo un propósito serio de la oferta recibida, en realidad estaba siendo víctima de un delito de Phising scam, pero ojo, una víctima de delito que puede convertirse en culpable ante los tribunales de nuestro país, una víctima que como nuestra cliente fue citada en calidad de investigada ante un Juzgado de Instrucción.

Phishing es un término informático que denomina el uso de un tipo de ingeniería social caracterizado por intentar adquirir información confidencial de forma fraudulenta, como puede ser una contraseña o información detallada sobre tarjetas de crédito u otra información bancaria. El estafador, conocido como phisher se hace pasar por una persona o empresa de confianza en una aparente comunicación oficial electrónica, por lo común a través del correo electrónico, suplantando páginas web de empresas realmente existentes, contactando con llamadas telefónicas, en definitiva su objetivo son clientes de banco y servicios de pago en línea, todo ello con el objetivo de apropiarse del dinero de la cuenta del cliente bancario realizando transferencias sin autorización.

 

Al mismo tiempo, a través de empresas ficticias, o simulando contratar en nombre de empresas realmente existentes, intentan reclutar teletrabajadores, de entre las personas que se encuentran buscando empleo normalmente en conocidos portales de internet, y por medio de e-mails, chats, y llamadas de teléfono, les ofrecen no solo trabajar desde casa, les ofrecen un trabajo estable, un contrato de trabajo formal, e incluso otros posibles beneficios como comisiones, de tal manera que las personas que aceptan la oferta se involucran blanqueando el dinero obtenido a través del phishing, siendo conocido este método de captación en internet como scam.

Para que una persona pueda darse de alta con esta clase de empresas debe rellenar un formulario o facilitar sus datos y documentos para el supuesto contrato de trabajo, en el que indicará, entre otros, su número de cuenta bancaria, con la finalidad de ingresar en la cuenta del trabajador el dinero procedente de estafas realizadas por el método de phishing, una vez contratada el supuesto trabajador se convierte automáticamente en lo que se conoce vulgarmente como mulero.

 

Con cada acto fraudulento de phishing el mulero recibe el ingreso en su cuenta bancaria y la empresa le notifica del hecho, una vez recibido este ingreso, se queda un porcentaje del total del dinero como comisión de trabajo, y el resto de lo que le fue ingresado, lo reenvía a través de sistemas de envió de dinero como MoneyGram, Wester Union, etc. a los destinatarios indicados por el phisher, donde desaparece la pista del dinero, y en ocasiones se envía la totalidad del dinero y el aparente mulero cree estar efectuando un trabajo o estar en un periodo de prueba para acceder al mismo, esperando que una vez superado obtendrá el salario que le fue informado le correspondería por su contrato de trabajo, y tras una o dos transferencias, máximo en un par de días, el phisher desaparece.

Este mismo modus operandi es el que se dio en los hechos en los que se vio envuelta nuestra clienta. Sin embargo, con la asistencia de LUCAS ABOGADOS, pudo acreditar que no había participación dolosa de la acusada en los mismos, sino que había sido utilizada por las personas no identificadas que operan en la red, sin conciencia de estar realizando acto ilícito alguno, por lo que las diligencias abiertas han sido archivadas.

 

EL CÁRTEL DE LOS CAMIONES: SI COMPRASTE UN CAMIÓN ENTRE 1997 Y 2011 AÚN ESTÁS A TIEMPO DE RECLAMAR

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El 19 de julio de 2016, la Comisión Europea informó de la imposición de una sanción histórica a los principales fabricantes de camiones medios y pesados, por un importe total de casi tres mil millones de euros, por varias conductas antitrust.

 

Si bien no ha sido hasta el 6 de abril del pasado año 2017 cuando se publicó en la web de la Dirección General de la Competencia de la Comisión Europea cuando se conoció el montante oficial de la sanción y cuando se ha podido conocer con precisión la identidad de los infractores y otros extremos de las conductas realizadas, entre los que encontramos marcas de enorme prestigio como lo son MAN, Daimler, Iveco, Volvo/Renault, y DAF.

 

 

En esencia, se han constatado acuerdos y prácticas concertadas para la coordinación de los precios brutos de los camiones medios (de seis toneladas a dieciséis toneladas) y pesados (de más de dieciséis toneladas), tanto camiones fijos como cabezas tractoras, mediante intercambio de listas de precios brutos, y mediante intercambio de los datos de los configuradores de venta de los camiones; acuerdo sobre el calendario a seguir para la introducción de tecnologías para cumplir con la normativa europea sobre emisiones y por acordar que sean los propios clientes los que se hagan cargo de sufragar los costes de introducción de las tecnologías sobre emisiones exigidas por la normativa europea mencionada.

 

A partir de esa fecha se abría la vía para que los que habían adquirido estos vehículos en el periodo comprendido entre los meses que van desde enero de 1997 hasta el mes de enero de 2011 reclamasen a los fabricantes indemnizaciones por los daños y perjuicios sufridos, fundamentalmente el sobreprecio pagado y sus intereses. En España el plazo para interponer las demandas contra esos fabricantes era de un año, hasta el 6 de abril de 2018, ya que todavía no estaba vigente en nuestro país la directiva 2014/104/UE, sobre reclamación de daños y perjuicios por ilícitos de competencia, pero recientemente se ha abierto una nueva oportunidad debido al caso SCANIA.

 

El fabricante SCANIA no fue incluido en la decisión inicial de la UE sobre el cártel, pero sí lo ha sido más tarde y sancionado por ello, el 27 de septiembre de 2017.

 

Cuando se publique oficialmente esta decisión se abrirá el plazo, esta vez de 5 años para reclamar a Scania las indemnizaciones que correspondan debido a que el pasado 26 de mayo de 2017 se publicó el Real Decreto-ley 9/2017 por el que se aprueba el texto que transpone al Ordenamiento jurídico español la Directiva 2014/104/UE, sobre reclamación de daños y perjuicios por ilícitos de competencia. A partir de ese momento sí disponemos en España de un nuevo plazo de prescripción de cinco años para poder reclamar.

 

Pero lo más interesante es que podrían beneficiarse de este plazo de 5 años desde la publicación de la sanción a Scania los que hayan comprado camiones de otras marcas involucradas en el cártel. No solo se podría demandar a Scania por haber comprado un camión Scania, sino también por haber comprado uno del fabricante MAN, Daimler, Iveco, Volvo/Renault, o DAF. Debido a que la  la Directiva 2014/104/UE, sobre reclamación de daños y perjuicios por ilícitos de competencia introduce la figura de «la solidaridad plena». Esto significa que si se ha comprado un camión de otro fabricante que participó del cártel se podría reclamar a Scania dentro de su plazo.

 

Por tanto, los perjudicados pueden reclamar indemnización por daños y perjuicios por el sobreprecio pagado por la compraventa de los camiones nuevos y sus intereses, incluso aunque posteriormente hayan vendido los camiones en su día adquiridos. Este hecho es muy relevante en caso de haber renovado la flota con regularidad en el periodo 1997-2011.

 

 

Pero no cabe  reclamación de daños y perjuicios por servicios postventa o camiones usados.  Tampoco cabe reclamar el IVA de la compraventa, puesto que es de suponer que  se dedujo dicho impuesto previamente.

 

En una primera estimación, a falta de pericias individualizadas, es razonable calcular daños y perjuicios de entre un 15% y un 25% del precio. Cantidad que debe acrecentarse con los intereses legales sobre dicha cantidad desde la fecha de adquisición.

 

Respecto a la documentación necesaria para que resulte viable la reclamación de daños y perjuicios únicamente necesitaríamos:

  • Factura de compra de los vehículos nuevos entre los años 1997 y 2011 de las marcas MAN, Daimler, Iveco, Volvo/Renault, DAF y Scania.
  • Informe Pericial para poder valorar la cuantía de la indemnización, encargándose dicho informe a los peritos de confianza de nuestro despacho, que de forma independiente y profesional valoraran su caso en concreto.

Si es usted uno de los posibles afectados, no dude en consultarnos sin compromiso alguno, en LUCAS ABOGADOS le informaremos de las posibilidades de éxito de su reclamación.

 

Mayo 2018

 

RESPONSABILIDAD CIVIL POR LA VENTA DE PRODUCTOS FITOSANITARIOS.

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Nuestro cliente una empresa dedicada a la comercialización al por mayor de frutas y verduras, en el tratamiento de la cosecha de caquis, y como producto autorizado parta el retraso de la maduración del caqui, aplicó un producto cuya base y principio activo es el ácido giberélico, un producto fabricado y comercializado por una importante cooperativa con sede en la provincia de Valencia, que a su vez suministraba el producto a otras cooperativas que lo comercializaban entre los agricultores y profesionales del sector.

Al momento de comercializar la cosecha nuestro cliente tuvo que retirar una gran cantidad de kilos de caqui para la basura, así como vender a precios inferiores y a pérdidas, sufriendo un grave perjuicio económico.

La adeudada organización y control documental de la trazabilidad de los productos, y de control de todas las actividades,  que nuestro cliente tiene implantadas en su empresa, y que incluye todas las fases del proceso de tratamiento en campo, recolección, almacenamiento, y comercialización, permitió identificar el producto fitosanitario defectuoso que había sido el causante de los daños.

 

Y en el procedimiento judicial que nuestro cliente tuvo que iniciar se utilizaron pruebas de laboratorios, numerosas pruebas testificales, documentales y otras pruebas periciales, que nos permitieron acreditar que el causante de los daños había sido el producto fitosanitario defectuoso, así como acreditar los daños causados y el importe de los mismos.

En el procedimiento judicial además se trataron diversas cuestiones de carácter jurídico de interés, como el plazo para reclamar, la responsabilidad del fabricante, del comercializador, del titular del principio activo, del subcontratista, y sobre la llamada responsabilidad extracontractual.

Finalmente, el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Picassent, en su sentencia número 107/17 que ya es firme, condenó al titular y comercializador del producto fitosanitario defectuoso a indemnizar a nuestro cliente por los daños y perjuicios causados.

 

En LUCAS ABOGADOS, venimos prestando asistencia jurídica desde hace años a numerosos agricultores y empresas del sector agroalimentario, somos especialistas en reclamaciones y en defensa de litigios en materia de derecho agroalimentario, y nuestra experiencia así como el permanente contacto con los profesionales que operan en el sector, y un amplio conocimiento de las materias que afectan al cada vez más importante y complejo mundo de la agroalimentación, nos permiten ofrecer nuestros servicios jurídicos con plenas garantías.

ARTÍCULO LEY DE LA HUERTA DE VALENCIA

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La ciudad de Valencia presenta una característica que la hace única y singular. Está rodeada por la huerta, espacio agrícola periurbano que durante siglos ha abastecido de alimentos a la ciudad y a sus alrededores, paisaje cultural generador de vida y de identidad que ha coevolucionado con sus habitantes, que la han respetado y la han mantenido en un intercambio mutuo y enriquecedor.

Con el transcurso del tiempo, la huerta de Valencia ha venido entrando en un estado progresivo de decadencia,  debido, entre otros muchos factores, a la liberalización y la privatización del suelo (con la consiguiente fragmentación y segregación del territorio), al archiconocido boom inmobiliario, la especulación urbanística, la expansión residencial desorganizada, etc. lo que generó una pérdida de superficie de huerta y degradación ambiental, paisajística y de patrimonio arquitectónico.

Así, y con el objetivo de  poner fin a esta etapa de degradación y decadencia en la cual ha entrado la Huerta de Valencia y con el objetivo de revitalizarla poniendo freno a los excesos urbanísticos acaecidos durante las últimas décadas, el 13 de marzo de 2018,  ha entrado en vigor la nueva Ley de la Huerta de Valencia (Ley 5/2018) la cual tiene por objeto la preservación, recuperación y dinamización de la Huerta como espacio con reconocidos valores agrarios, ambientales, paisajísticos, arquitectónicos, históricos, culturales y antropológicos.


 

Esta norma establece un marco regulador de los usos del suelo y medidas de gestión y financiación de la actividad agraria con el objetivo de fomentar el mantenimiento de la actividad productiva, la mejora de las condiciones de vida de las personas que se dedican a la agricultura y la preservación de la Huerta de Valencia, frente a las presiones de naturaleza urbanística que amenacen su sostenibilidad.

La Ley propone un conjunto de normas, principios y criterios de aplicación directa con el fin de reforzar la urgente necesidad de actuar de manera activa sobre este espacio tan amenazado, cabe poner de relieve el hecho de que la Huerta de Valencia constituye uno de los paisajes agrarios más relevantes y singulares del mundo mediterráneo como así se desprende del Preámbulo de la Ley 5/2018 cuando dispone que “ La Huerta de Valencia posee un elevado valor simbólico y una dimensión internacional evidente, puesto que solo restan cinco espacios semejantes en la Unión Europea» motivo por el cual a través de esta ley lo que se pretende es configurar un espacio vivo y sostenible desde la triple dimensión económica, ambiental y social.

La citada Ley se desarrolla en 47 artículos (8 capítulos), tres disposiciones adicionales, tres disposiciones transitorias y dos disposiciones finales.

Contempla la formulación y aprobación por el Consell de un plan de acción territorial de los definidos en el artículo 16 de la Ley 5/2014. Se trata de un instrumento de ordenación supramunicipal al que se deben adaptar los planes urbanísticos de los municipios que integran el ámbito de la huerta. Este plan propondrá un régimen jurídico para los suelos de la huerta, como suelos protegidos, y de compatibilidad de los distintos usos y actividades que puedan implantarse para mantener la huerta como espacio productivo, preservando sus incuestionables valores, bienes y servicios para el conjunto de la sociedad.

La Ley en su capítulo cuarto se ocupa asimismo del estado de abandono o infrautilización que en la actualidad sufren muchas parcelas agrícolas, con el objetivo de que que pudieran ser cultivadas por una tercera persona o empresa que se dedique a la actividad agrícola a pleno rendimiento y así poder sacar el mayor provecho y rentabilidad a las tierras que o bien se encuentran en estado de abandono o bien no se les saca el mayor partido posible.

VALENCIA
BARRAS AISLADAS POR LAS OBRAS DE LA CONSTRUCCION DE LA ZONA DE ACTIVIDADES LOGISTICAS (ZAL) DEL PUERTO DE VALENCIA
© Kai Försterling


Estableciendo  como obligación de la Generalitat facilitar los cauces que permitan mantener estas tierras en cultivo y promover el acceso a las propiedades agrícolas a aquellos profesionales agrarios que, en sustitución de sus titulares, pretendan dinamizar la actividad agraria en la huerta.

En concreto, esta medida pretende que cuando los servicios de inspección de la Consellería detecten suelo infrautilizado levantarán acta de inspección, informarán al titular de la situación y declarará ese suelo como infrautilizado. Si en el plazo de un año desde esta declaración se mantiene esta circunstancia pasará a formar parte ese suelo de un inventario creado al efecto.

Una vez sustanciada la inscripción, el titular tendrá otro año de plazo para que decida si realiza medidas correctoras, si cede temporalmente la finca en favor de un tercero, si se incorpora la parcela en el mecanismo de intermediación gestionado por el Consejo de la Huerta o a la iniciativa de gestión común que solicite el titular para facilitar la gestión de su uso.

El capítulo sexto propone la creación del Consejo de la Huerta de Valencia, entre sus diversas funciones se encuentra la gestión de los fondos que asignen las distintas administraciones o se obtengan por los instrumentos financieros que, en su caso, se creen para garantizar la pervivencia de la huerta y sus valores; el apoyo a la promoción, comercialización y diferenciación de los productos de la huerta; la representación de todos los agentes presentes en el ente y la cooperación con otros territorios de naturaleza semejante, o la gestión de mecanismos de intermediación de tierras, como el banco de tierras, y de nuevas tipologías de contratación sostenible que se están generalizando en otros ámbitos del territorio de valor ambiental y cultural.


Igualmente la Ley 5/2018 prevé la elaboración de un plan de desarrollo agrario, con sus correspondientes programas y proyectos, que será elaborado por el Consejo de la Huerta de Valencia y la Consellería con competencias en agricultura y desarrollo rural. Este plan tendrá como principales líneas estratégicas la mejora de las estructuras agrarias y la profesionalización de las explotaciones, el relevo generacional de los profesionales agrarios, la incentivación de las producciones de calidad o la mejora de los canales de comercialización, con especial atención a los canales cortos y la venta directa. También se fomentará la diversificación de las rentas agrarias, mediante la introducción limitada de actividades terciarias complementarias y compatibles con la actividad agraria y la recuperación y puesta en cultivo de tierras abandonadas o infrautilizadas.

Por último, el capítulo séptimo de la mencionada Ley, crea lo que se conoce como “Inventario de explotaciones agrarias profesionales de la Huerta de Valencia”, cuya inscripción será obligatoria para poder optar a los beneficios que se contemplen en el Plan de desarrollo agrario y de las actividades del Consejo de la Huerta de Valencia. Los requisitos de inscripción son la ubicación en el ámbito de la Huerta de Valencia y acreditar una superficie mínima fijada en el citado Plan de desarrollo agrario. Además, se prevé el establecimiento futuro  de una bonificación en el impuesto de transmisiones patrimoniales a las fincas rústicas situadas en la Huerta de Valencia, siempre y cuando el adquirente esté inscrito en el antedicho Inventario.

En definitiva, es una ley necesaria para preservar la Huerta de Valencia, y en los próximos años veremos sus frutos.

 

A vueltas con la cláusula suelo

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Desde mayo de 2013 cuando el Tribunal Supremo dictó la archiconocida sentencia sobre cláusula suelo no han dejado de producirse pronunciamientos judiciales que si bien han ido inclinando la balanza en defensa de los consumidores al declarar mayoritariamente la nulidad de las cláusulas suelo por abusivas y por no superar el control de trasparencia.

También han aplicado la inexplicable doctrina de la mal llamada “no retroactividad” que el alto tribunal dio a luz en la citada sentencia y decimos mal llamada e inexplicable desde el punto de vista jurídico porque, por un lado de lo que se trata en realidad es de los efectos de la nulidad, y por otro lado la aplicación  del derecho sin conjeturas extrajurídicas nos lleva a concluir que la nulidad obliga a restituir las prestaciones sin límite alguno y no cabe retorcer los efectos de la nulidad en fundamentos tan peregrinos como la subsistencia del sistema bancario, o acaso ha tenido algún Tribunal en cuenta la situación en la que queda un condenado a cualquier pago para rebajar aquello a lo que la ley obliga.

Y definitivamente ha sido el Tribunal de Justicia de la Unión Europea el que ha tenido que enmendar la plana al Tribunal Supremo, aunque en el seno de este último ya había algún voto particular que clamaba por la correcta aplicación de los efectos de la nulidad, y señalar que el derecho de la Unión no admite otra consecuencia que la nulidad de una cláusula impuesta, no negociada, abusiva y perjudicial para el consumidor, obliga a restituir todas las prestaciones y la consecuencia no pueden ser otra que devolver todo el dinero cobrado indebidamente por la aplicación de dicha cláusula.

Si es afectado por una cláusula suelo y todavía no ha reclamado es el momento , no deje pasar la oportunidad de recupera el dinero que la entidad financiera le cobró indebidamente.

Además puede hacerlo intentando la solución extrajudicial que le pueda proponer su entidad o reclamando judicialmente, en cualquier caso le recomendamos el asesoramiento de un abogado que verifique que en su escritura de préstamo hipotecario le fue impuesta una cláusula suelo y le indique que cantidad ha de ser objeto de devolución, recordándole además que es posible que en su escritura de préstamo hipotecario tenga impuestas otras cláusulas que pueden ser declaradas nulas y en algún casos, como por ejemplo en la cláusula que le impone pagar los gastos de la hipoteca, notaría registro e impuesto de actos jurídicos documentados, puede usted recuperar el dinero que indebidamente pagó y que le correspondía pagar a la entidad financiera.

En LUCAS ABOGADOS le atendemos sin compromiso alguno y revisamos su escritura de hipoteca informándole de las posibilidades de reclamar en caso de tener alguna cláusula abusiva y nula en su escritura.