LA NUEVA LEY DE LA VIVIENDA

El pasado 26 de mayo de 2023 entró en vigor la nueva Ley 12/2023 de 24 de mayo por el derecho a la vivienda, o lo que es lo mismo, la nueva y esperada Ley de la Vivienda, de la que tanto se ha hablado, y que supuestamente introduce una serie de medidas tendentes a fomentar el acceso a la vivienda, mejorando la oferta de la misma a través de unos precios asequibles.

Entre los principales objetivos y novedades introducidos por la nueva ley de vivienda encontramos los siguientes:

1) Establecer una regulación básica de los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda, aplicable a todo el territorio nacional. Con una especial protección contra desahucios, para lo cual:

-Se eliminarán los desalojos sin una fecha y hora establecidas.
-Se permitirán prórrogas de hasta 2 años en los procesos de desalojo.
-Las personas vulnerables tendrán acceso a procesos de solución extrajudicial obligatorios.
-Las comunidades autónomas tendrán la capacidad de crear su propia mediación y alternativas habitacionales.
-Se utilizarán los fondos estatales de vivienda para proporcionar alternativas habitacionales a aquellos en riesgo de desalojo a través de rebajas en el alquiler, realojamiento y otras políticas.

2) Facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que tienen dificultades para acceder a una vivienda en condiciones de mercado, prestando especial atención a jóvenes y colectivos vulnerables y favoreciendo la existencia de una oferta a precios asequibles y adaptada a las realidades de los ámbitos urbanos y rurales.

-Declaración de zonas de mercado residencial tensionado durante un período prorrogable de 3 años para poder aplicar medidas de reducción del alquiler.

-Se establece un Incremento máximo anual del 2% del alquiler en los contratos vigentes durante 2023 y del 3% durante 2024.

-A partir de 2025 se aplicará un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento en sustitución del IPC que evite incrementos desproporcionados en la renta

3) Dotar de instrumentos efectivos para asegurar la funcionalidad, la seguridad, la accesibilidad universal y la habitabilidad de las viviendas, garantizando así la dignidad y la salud de las personas que las habitan.

4) Definir los aspectos fundamentales de la planificación y programación estatales en materia de vivienda, con objeto de favorecer el ejercicio del derecho constitucional en todo el territorio.

5) Regular el régimen jurídico básico de los parques públicos de vivienda, asegurando su desarrollo, protección y eficiencia para atender a aquellos sectores de la población con mayores dificultades de acceso. Evitando operaciones de venta a fondos de inversión.

– Limitando el precio del alquiler y estableciendo beneficios fiscales a los propietarios que apliquen un alquiler reducido.

– Elaboración y mantenimiento de un inventario del parque público de vivienda. La Administración no podrá vender el parque público de vivienda social.

6) Mejorar la protección en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda, introduciendo unos mínimos de información necesaria para dar seguridad y garantías en el proceso.Impulso de la vivienda pública.

En el caso de los arrendamientos. se establece posibilidad de prórroga extraordinaria de un año en situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica, también se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización de del contrato de arrendamiento sea a cargo del arrendador.

7) Nueva definición de gran tenedor y de vivienda vacía, pasándose a definir como gran tenedor a la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

No obstante, en las zonas tensionadas, se considerará “gran tenedor” a aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la misma zona declarada como tensionada, mientras que los pequeños propietarios serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.

Igualmente, se produce una modulación del recargo del IBI que podrá alcanzar el 150%.

En el caso de la existencia de viviendas vacías, los ayuntamientos podrán aplicar un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a aquellas viviendas que lleven vacías más de 2 años, y siempre que el propietario tenga un mínimo de 4 viviendas en esta situación.

8) Se modifica el procedimiento de ejecución hipotecaria.

En definitiva, esta nueva ley, pretende garantizar la igualdad de derechos y deberes relacionados con la vivienda, dotando al mismo tiempo a las comunidades autónomas de herramientas suficientes para controlar el precio del alquiler y aumentar el parque de vivienda de alquiler social, garantizando el acceso a una vivienda digna y adecuada.

LUCAS ABOGADOS.   JUNIO 2023