LA CLÁUSULA «REBUS SIC STANTIBUS» EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES.

La actual pandemia COVID-19, más conocida popularmente como Coronavirus, está impactando de pleno en las relaciones contractuales tanto en los arrendamientos de vivienda como en los de uso distinto a la vivienda como son los arrendamientos de local de negocio.

Tras la declaración del estado de alarma, proclamado por el Gobierno el pasado día 14 de marzo a través del RD 463/2020 podemos afirmar que la actual pandemia COVID-19 va a tener una fuerte incidencia tanto en los contratos de arrendamiento de vivienda como en los contratos de arrendamiento de locales, establecimientos comerciales y todos aquellos incluidos en la Ley 29/94 de Arrendamiento Urbanos que son en un principio los más perjudicado al haberse decretado la medida de cierre al público menguando considerablemente sus ingresos y provocando la imposibilidad de hacer frente al pago de las rentas al haberse paralizado su actividad.

Por ello, nos encontramos con arrendatarios que al no percibir ingresos no pueden hacer frente al pago de los alquileres de los locales comerciales donde radica su negocio, en este sentido, la propia LAU no nos da ninguna solución concreta aplicable a la actual solución, por lo cual y salvo mejor criterio jurisprudencial debería de regir la regla «pacta sunt servanda» y estarse a lo pactado en el contrato encontrándose por tanto el arrendatario obligado al pago de la renta.

A raíz de esta situación, mediante el Real Decreto-ley 15/20, de 21 de abril el cual entró en vigor el 23 de abril de 2020 se ha intentado menguar considerablemente los efectos provocados por esta pandemia, aprobando algunas medidas que afectan a los arrendamientos distintos de vivienda, tales como locales, oficinas, despachos e industrias.

Las medidas adoptadas distinguen según sea el arrendador un «gran tenedor» (entidades públicas o titulares de más de 10 inmuebles) o no, en el caso de que el arrendador sea un gran tenedor se prevé que el inquilino, a falta de acuerdo entre las partes, pueda acceder a una moratoria de 4 meses máximo en el pago de la renta.

Si el arrendador no es un “gran tenedor”, que es lo más habitual, el inquilino únicamente puede solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta. Pero la norma no obliga al arrendador a concederlo. Sí prevé que las partes puedan acordar destinar la fianza al pago de esas rentas, y da un plazo de un año desde ese acuerdo (o el plazo que reste del contrato, si es inferior a un año) para que el inquilino reponga el importe de la fianza.

Sin embargo, nuestro Ordenamiento Jurídico cuenta con creaciones jurisprudenciales alternativas a las medidas adoptadas en el citado Real Decreto y que entendemos más acordes a los tiempos difíciles que estamos viviendo, situando a las partes en una situación de plena igualdad.

En este sentido acudimos a la denominada cláusula «rebus sic stantibus», que posibilita la suspensión, modificación o resolución del contrato por la alteración sobrevenida de las circunstancias concurrentes o la rotura del equilibrio económico del contrato, cuando a una de las partes le resulte imposible o muy gravoso su cumplimiento. Se trata de una vía que nos permite acceder a una reducción de la renta, suspender el contrato o inclusive extinguirlo.

La citada cláusula requiere la concurrencia de una serie de requisitos tales como:

1.- Situación Extraordinaria que provoque una alteración sustancial de las circunstancias que dieron origen al contrato y que no se daban en el momento de su celebración. Dicho cambio en las circunstancias iniciales no debe ser imputables a la parte que pretende la modificación o extinción de la obligación

2.- Desequilibrio importante entre las obligaciones de las partes contratantes. Siempre debe prevalecer el principio de conservación del negocio jurídico y el equilibrio entre las prestaciones de cada una de las partes.

3.-Se trate de circunstancias radicalmente imprevisibles y que no exista otra solución de evitar el perjuicio.

Es importante incidir en el hecho de que la cláusula «rebus sic stantibus» no resulta de aplicación automática a todos y cada uno de los contratos de arrendamiento, por ello habría que estudiarse caso por caso si resulta posible su aplicación si bien aquellas empresas obligadas al cierre temporal por el RD 463/2020, de 14 de marzo, caben ser considerados los beneficiarios más directos de la aplicación de esta doctrina, por haber experimentado de modo más directo las consecuencias de la declaración del estado de alarma. 

En los locales donde se desarrolla una actividad que no ha sido suspendida por el Real Decreto 463/2020, no existiría en principio ninguna causa de exoneración de pago o modificación de la renta mensual, pues la explotación del local, oficina o nave industrial depende única y exclusivamente de la voluntad del arrendatario, con lo cual requerirán de argumentos adicionales para demostrar la concurrencia de los requisitos de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

Así, las consecuencias de la aplicación del principio rebus sic stantibus  podrían consistir bien en el restablecimiento del equilibrio entre las partes que podría ser, mediante una rebaja de la renta, repartiendo así el riesgo entre las partes, o bien acordar una posible suspensión temporal del pago de la misma, dado el carácter temporal de la alteración extraordinaria.

En definitiva, entendemos que invocar dicha cláusula constituye la mejor solución para los potenciales incumplimientos contractuales derivados de la situación actual generada por el COVID-19, en el caso de los arrendamientos de locales comerciales poniendo a disposición de las partes la herramienta necesaria para la gestión de estos contratos adaptando sus condiciones a las circunstancias actuales o resolver el mismo.