GASTOS HIPOTECARIOS: EL TRIBUNAL SUPREMO INCLUYE LOS GASTOS DE TASACIÓN Y GESTORÍA. SENTENCIA DE 27 DE ENERO DE 2021.

La reciente Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario distribuye imperativamente los gastos hipotecarios atribuyendo básicamente  todos al prestamista salvo los de tasación, que paga el deudor. Esta regulación, sin embargo, solo se aplica para los préstamos firmados tras la entrada en vigor de dicha Ley, es decir a partir del 21 de junio de 2019.

No obstante, para los préstamos anteriores a dicha fecha no existe regulación alguna y por tanto la mayoría de los préstamos hipotecarios atribuían la totalidad de los gastos al prestatario, lo que ha provocado que se hayan producido innumerables  reclamaciones judiciales por parte de los consumidores solicitando su devolución. 

EL Tribunal Supremo con fecha de 27 de enero de 2021 (Sentencia nº 35/2021) se ha pronunciado por primera vez sobre los gastos de tasación si bien en anteriores resoluciones el Alto Tribunal si se ha pronunciado sobre la distribución de los gastos de notaría, gestoría y registro, ahora se pronuncia sobre los controvertidos gastos de tasación al interpretar la STJUE de 16 de junio de 2020, en este sentido, la sentencia dictada el 27 de enero de 2021 del Tribunal Supremo, en los apartados 7 y 8 del fundamento de derecho segundo de la sentencia, establece que los gastos de tasación son el coste de la tasación de la finca sobre la que se pretende constituir la hipoteca y aunque la tasación no constituye propiamente un requisito de validez de la hipoteca, si es un requisito procesal previsto en el artículo 682, 2-1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil para la ejecución directa de la hipoteca, además de ser un requisito previo para la emisión de valores garantizados. Por lo que de acuerdo con la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de julio de 2020, el Alto Tribunal resuelve que ante la falta de una norma aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o una parte de esos gastos, no cabe negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha declarado abusiva.

Del mismo modo, se cambia el criterio relativo a los gastos de gestoría, en este sentido, la  anterior Sentencia del Tribunal Supremo, 48/2019 entendió que a falta de norma aplicable “ las gestiones se realizan en interés o beneficio de ambas partes, el gasto generado por este concepto deberá ser sufragado por mitad«. No obstante en la reciente Sentencia de 27 de enero de 2021 el Tribunal Supremo cambia de criterio porque considera que “no se acomoda bien a la doctrina contenida en la sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020, porque con anterioridad a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de Contratos de Crédito Inmobiliario, no existía ninguna previsión normativa sobre cómo debían abonar esos gastos de gestoría.”  Por tanto, el prestamista debe restituir al consumidor la totalidad de lo pagado por gestoría.

Con esta resolución quedan resueltas todas las consecuencias de la nulidad de las cláusulas que imponen a los consumidores los gastos de formalización del préstamo hipotecario. Esta doctrina supone que los consumidores tienen derecho a la restitución de todos los gastos pagados en concepto de registro de la propiedad, gestoría y tasación, así como de la mitad de los gastos notariales.

Solo el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, en el que las normas tributarias establecen que el principal sujeto pasivo es el prestatario, corre a cargo de los consumidores.

Por último señalar que a nuestro juicio, la referida sentencia de 21 de enero de 2021, tiene otra importante consecuencia, ya que, ante la controversia jurídica sobre el plazo de prescripción aplicable a la restitución de cantidades indebidamente abonadas por la declaración de nulidad de la cláusula gastos, y las diferentes interpretaciones sobre el cumplimiento del plazo de prescripción, habrá de considerarse que para aquellas audiencias que consideraban aplicable el plazo de prescripción de cinco años concluso en enero de 2021, cabe revisar dicho plazo, pues las reclamaciones que se inicien con base y fundamento  en la sentencia de 21 de enero de 2021, que como novedad principal incluye la posibilidad de reclamar los gastos de tasación y de gestoría al completo, tendrán al menos un plazo de prescripción que no se cumplirá hasta el 21 de enero de 2026. 

Y todo ello sin perjuicio de seguir considerando mucho más acertada y ajustada a derecho la teoría de imprescriptibilidad de estas reclamaciones pues la acción que se ejercita es de nulidad de cláusulas abusivas,  y por lo tanto nulidad absoluta o  de pleno derecho, arts. 83 TRLGDCU y 10 bis LCGC, y como tal imprescriptible, y el reintegro de cantidades es una consecuencia de dicha nulidad, la restitución de cantidades es un efecto “ex lege” que viene impuesta por ley, art. 1303 Código Civil.