REFORMA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS.

Cuando en nuestro país, año tras año, crecen las cifras de ciudadanos que como vivienda habitual utilizan una vivienda en alquiler, acercándonos cada vez  más a las ratios del resto de países europeos, con un claro retroceso de los ciudadanos que adquieren una vivienda en propiedad, nos encontramos con una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que mucho nos tememos, no deja contentos a nadie, ni a propietarios, ni a arrendatarios, y que no agilizara, ni ofrecerá seguridad, ni proporciona incentivos suficientes, ni en definitiva solucionara el mercado del alquiler de vivienda, pero que en cualquier caso habrá que tener en cuenta por algunas cuestiones que se modifican y que pasamos a comentar.

Quizás la principal novedad sea el plazo de duración mínimo, que hasta la fecha se situaba en tres años, pues se vuelve a la duración mínima de cinco años cuando el arrendador sea persona física, y hasta siete años si es persona jurídica.

Además la renovación del contrato por falta de notificación con una antelación mínima por el arrendador de 30 días será por tres años más.

En cuanto a la renta, a pesar de los rumores sobre limitaciones o regulaciones del precio, la  renta sigue siendo libre.

Sobre la fianza se mantiene el mismo derecho de exigir una mensualidad de fianza en arrendamiento de vivienda y dos en uso distinto y  si bien se permite cualquier garantía complementaria que no sea en metálico debemos recordar que si hasta ahora no estaba prohibido expresamente la llamada fianza voluntaria o la solicitud de avales equivalentes a varios meses de renta, con la reforma, en los arrendamientos de vivienda de cinco o siete años de duración, el valor no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

También se regula que en los casos que el arrendador sea una persona jurídica, deberá asumir los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.

Señalar que han quedado fuera del ámbito de la LAU,  los arrendamientos de vivienda con superficie superior a 300 m², y los apartamentos turísticos, esto es,  todos los alquileres, sometidos a la normativa sectorial turística, donde rige la voluntad de las partes.

Conforme a la Disposición Transitoria Primera del referido RDL que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos, los contratos de arrendamiento anteriores a la entrada en vigor de este Real Decreto continúan rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que le era de aplicación. 

  También se han producido modificaciones de otras leyes que afectan a los alquileres de viviendas, y así se ha reformado la Ley de Enjuiciamiento Civil, que ofrece la posibilidad de suspender los desahucios de vivienda cuando la Administración aprecie que existen indicios de una situación de vulnerabilidad. Será, al requerir de pago al inquilino, cuando se le informe de la posibilidad de acudir a los Servicios Sociales, y si la Administración considera que esta situación se da, deberá notificarlo inmediatamente al Juzgado, que suspenderá el desahucio un mes si el arrendador es persona física, o dos meses si se trata de persona jurídica. Un vez adoptadas las medidas oportunas, se alzará la suspensión.

También se ha reformado la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, y así se ha eliminado la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica; se establece un recargo del 50 % de la cuota del IBI para inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente, definiéndose el concepto de vivienda desocupada; y se permite que los ayuntamientos establezcan una bonificación de hasta el 95 % en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.

Y de especial importancia en las ciudades donde proliferan los arrendamientos de los llamados apartamentos turísticos, es la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, reformada por Ley 8/2013, que establece que se puede prohibir limitar o condicionar la  utilización de las viviendas como arrendamiento “turístico” mediante acuerdo de las 3/5 partes de propietarios y cuotas

Todas estas reformas se recogen en el  Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, al que se puede acceder en el siguiente enlace.

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