Listado de la categoría: Responsabilidad Social Corporativa

Y no es la primera vez. Pues cabe recordar como en el ya archiconocido asunto de las cláusulas suelo el Tribunal Supremo, tuvo que ver retorcidos sus argumentos una  y otra vez a resultas de las resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, a pesar de lo cual nuestro más Alto Tribunal llegó a dictar sentencias con argumentos tan peregrinos como una nulidad a la carta con fecha limitada, saltándose a la torera los efectos que el art. 1303 Código Civil prevé para el caso de nulidad de los contratos, y que un estudiante de primero de derecho no se cuestionaría, lo que es nulo es nulo y no produce efecto alguno, pero claro está el Supremo, introdujo cuestiones ajenas a lo jurídico, extrañas a la aplicación de la ley, externas a lo que debía  valorar y juzgar, contrarias a la Directiva. 93/13 y a la interpretación que de la misma venía haciendo el TJUE, y no tuvo reparo en reconocer, así consta en sus sentencias, que sus decisiones se basaban en el riesgo de graves trastornos con trascendencia para el orden público económico que conllevaría la obligación de las entidades bancarias de restituir la cantidad total cobrada. 

Pues bien, en relación con el IRPH, el Tribunal Supremo vuelve a las andadas, y aunque no aparece expresamente en las cuatro sentencias que en materia de IRPH ha  dictado con fecha 12 de noviembre de 2020, bien podría incluirse que su peregrina decisión de considerar que la cláusula IRPH no supera el control de trasparencia pero a pesar de ello no resulta abusiva, es una decisión basada en el “riesgo de graves trastornos con trascendencia para el orden público económico que conllevaría la obligación de las entidades bancarias de restituir las cantidades cobradas en exceso a los consumidores” a los que se les introdujo en su contrato una cláusula IRPH con falta de información.

Y puesto que lo que es innegable es que hubo exceso, es incuestionable que la cláusula  IRPH se introdujo con falta de información, sin la más mínima información, y contrariando la propia normativa bancaria que obligaba no solo a facilitar una concreta información, como la evolución del índice durante los dos años previos a la contratación, y el propio valor del índice al propio tiempo de contratar, sino además a aplicar el índice con un diferencial negativo, para que respondiera a tipos de mercado, insistimos siendo innegable el exceso, el abuso existe, la cláusula no solo no supera el control de trasparencia, sino que además es abusiva y por ende nula, y lo que ha hecho el Tribunal Supremo es dar otro paso atrás, mirar para otro lado, y tomar su decisión en cuestiones ajenas al derecho.             

Es palmaria  la contravención de la normativa bancaria, más concretamente, de la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios y Circular 5/1994 sobre trasparencia de las operaciones y protección de la clientela, cuestión que ni tan siquiera ha sido analizada en las sentencias  citadas y, por ello, debemos recordar que dicha Orden establecía la necesidad de aplicar un diferencial negativo en los casos de utilización del índice IRPH, pues decía textualmente dicha Orden que “su simple utilización directa como tipos contractuales implicaría situar la tasa anual equivalente de la operación hipotecaria por encima del tipo practicado por el mercado, para igualar la TAE de esta última con la del mercado sería necesario aplicar un diferencial negativo” 

Es decir, la normativa Bancaria reconocía que el IRPH sitúa la TAE por encima del mercado y que para paliar este efecto se debe aplicar con un diferencial negativo, pero en este caso concreto, se aplica el índice IRPH con un diferencial positivo y todo ello, dentro de una cláusula oscura, no transparente, esto es, sin que el consumidor pueda siquiera intuir la verdadera naturaleza del índice, es decir, la cláusula no transparente ampara con su opacidad el incumplimiento de la normativa sectorial lo cual evidentemente resulta nulo y abusivo, pero todo esto no ha sido siquiera analizado en las Sentencias citadas.

Volvemos a preguntarnos como es posible que el Alto Tribunal no sea capaz de apreciar la nulidad, y solo podemos obtener la respuesta ya mencionada, simple y llanamente, no causar un agujero a la banca de varios cientos o miles de millones de euros, y que sean los propios consumidores los que pechen con el problema, o lo que es más triste, a lo mejor se trata simplemente de no abrir la puerta de los tribunales a los consumidores y así evitar la avalancha de trabajo que supondría enjuiciar los miles de demandas que los consumidores podrían presentar reclamando la nulidad del IRPH. En ambos casos triste y desalentador. 

 Pero además aplicando las normas de protección de los consumidores, tanto la Directiva 93/13, como la Ley General para la Defensa de los Consumidores, así como la propia Jurisprudencia de este Tribunal Supremo dictada hasta la fecha, el hecho de que una cláusula no transparente enmascara el incumplimiento de la normativa bancaria provoca ya, por sí mismo, la nulidad de la cláusula.

Seguiremos analizando las sentencias 595, 596, 597 y 598 de 12 de noviembre de 2020, y suponemos que los nuevos pronunciamientos del TJUE, que habrán de producirse necesariamente, ante el paso atrás dado por nuestro Alto Tribunal en contra de los derechos de los consumidores en contra de la jurisprudencia del TJUE y en contra de la propia jurisprudencia del T. Supremo que en otras asuntos ha ido configurando el control de transparencia y sus efectos, aunque también tras los pertinentes tirones de orejas del TJUE, y a costa de los numerosos consumidores que nadaron contracorriente y no alcanzaron la orilla, una pena y una gran oportunidad perdida por el Tribunal Supremo.

En primer lugar convendrá recordar que la prescripción es una figura jurídica mediante la cual por el simple transcurso del tiempo se produce la consolidación de las situaciones de hecho, permitiendo la extinción o adquisición de derechos, y  con la prescripción se puede  liberar de obligaciones al cumplir cierto tiempo fijado por la ley; y así el artículo 1961 del Código Civil, señala que “las acciones prescriben por el mero lapso del tiempo fijado por la ley”, estableciéndose en los siguientes artículos distintos plazos para el ejercicio de distintas acciones, que en función del tipo de acción que se ejerza pueden ser de treinta, veinte, cinco, tres, ó un año; en fin un amplio abanico de plazos según el tipo de acción, de reclamación, que se pretenda efectuar. 

Y uno de los plazos más comunes, aplicable a las mayoría de reclamaciones en el ámbito del derecho civil, es el previsto en el artículo 1964 del Código Civil, que históricamente, desde la promulgación del Código civil, nada más y nada menos que en 1889, establecía un plazo de reclamación de 15 años para las acciones personales que no tuvieran señalado un término especial de prescripción, entiéndase por ejemplo incluidas en las mismas, las reclamaciones de cantidad entre particulares o empresas, las reclamaciones derivadas de una relación contractual, y en definitiva como señala la ley las que no tiene un plazo específico.   

Pues bien, la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. que entró en vigor el 7 de octubre de 2015,  produjo una muy importante modificacion en nuestra legislación, ya que en su Disposición Final Primera, modificó el art. 1964 que quedó así : 

“Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan.

Y a su vez la Disposición transitoria quinta de dicha ley establecía un régimen de prescripción aplicable a las relaciones ya existentes, señalando que “El tiempo de prescripción de las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción, nacidas antes de la fecha de entrada en vigor de esta Ley, se regirá por lo dispuesto en el artículo 1939 del Código Civil”.

Señalando este último que “La prescripción comenzada antes de la publicación de este Código se regirá por las leyes anteriores al mismo; pero si desde que fuere puesto en observancia transcurriese todo el tiempo en él exigido para la prescripción, surtirá ésta su efecto, aunque por dichas leyes anteriores se requiriese mayor lapso de tiempo.”

Y en que se traduce todo esto, pues en los siguiente : 

Las relaciones jurídicas nacidas antes del 7 de octubre de 2000: estarían prescritas a la entrada en vigor de nueva Ley, en 2015

Las relaciones jurídicas nacidas entre el 7 de octubre de 2000 y el 7 de octubre de 2005: se les aplica el PLAZO DE PRESCRIPCIÓN DE 15 AÑOS 

Las relaciones jurídicas nacidas entre el 7 de octubre de 2005 y el 7 de octubre de 2015: en aplicación de la regla del art. 1939 Código Civil, no prescriben hasta el 7 de octubre de 2020

Las relaciones jurídicas nacidas después del 7 de octubre de 2015: se les aplica el PLAZO DE PRESCRIPCIÓN DE  5 AÑO

Así pues el 7 de octubre de 2020 era la fecha a tener en cuenta en muchos casos. Y decimos era, porque la pandemia de Covid-19 ha cambiado muchas cosas, y entre ellas, el RD 463/2020, de 14 de marzo de 2020 que decretó el estado de alarma en nuestro país debido a esta grave crisis,  suspendió los plazos de caducidad , hasta que el Decreto 537/2020 de 22 de mayo acordó levantar esta suspensión con fecha 4 de junio de 2020, provocando todo ello que la fecha señalado de 7 de octubre se traspasara hasta el 28 de diciembre de 2020.

En definitiva, en fecha 28 de diciembre de 2020, muchas deudas, muchas reclamaciones, muchas obligaciones derivadas de contratos, a las que les sea aplicable el plazo de prescripción del art. 1964 del Código Civil quedarán prescritas

Con una salvedad, cual es, la interrupción del plazo de prescripción, como señala el artículo 1973 del Código civil “La prescripción de las acciones se interrumpe por su ejercicio ante los Tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor.”, esto es, este iniciada antes de la fecha señalada la reclamación judicial  o extrajudicial, estas últimas siempre y cuando se hagan de modo fehaciente, de modo que quede constancia de dicha reclamación.

En conclusión, hay un plazo importante que tanto particulares como  empresas habrán de tener en cuenta para no perder derechos, para no ver imposibilitada y perjudicada una futura reclamación, y ante la diversa casuística, nuestra recomendación es que se consulte con un abogado.

Tras la Sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020 se confirma la doctrina ya establecida por el Tribunal Supremo en su Sentencia de 23 de enero de 2019, ahora confirmada por la Sentencia de 24 de julio de 2020, por la cual una vez declarada la nulidad de la CLÁUSULA que imponía todos los gastos del otorgamiento de la Escritura al consumidor, las cantidades que la entidad bancaria deberá reintegrar son:

• La totalidad de los aranceles abonados al Registro de la Propiedad por la inscripción de la hipoteca
• La mitad de los gastos de notaría
• La mitad de los gastos de la gestoría.

Por tanto, si usted firmó una hipoteca en la que el banco le impuso el pago de todos los gastos generados por el otorgamiento, podrá usted reclamar la declaración de nulidad de la citada cláusula y, en consecuencia, la devolución de los importes abonados de más: esto es, la totalidad de la cantidad abonada al Registro de la Propiedad, la mitad de los honorarios abonados a la gestoría y la mitad de los aranceles abonados al notario.

Para ello necesitará usted las facturas de tales gastos.

LA SENTENCIA DEL TJUE ABRE NUEVAMENTE LA POSIBILIDAD DE RECLAMAR LA COMISIÓN DE APERTURA.

Si bien es cierto que dicha sentencia, del 16 de julio de 2020, genera mayores dudas, y todavía nuestros Tribunales no han determinado una postura unitaria al respecto, pues hasta la fecha el Tribunal Supremo español había negado la posibilidad de declarar nula esta cláusula.

Sin embargo, el TJUE contradiciendo, en cierta forma, lo dicho por el Tribunal Supremo manifiesta:

“el hecho de que una comisión de apertura esté incluida en el coste total de un préstamo hipotecario no implica que sea una prestación esencial de este”;

y que: “en cualquier caso, un órgano jurisdiccional de un Estado miembro está obligado a controlar el carácter claro y comprensible de una cláusula contractual referida al objeto principal del contrato”.

Además, el TJUE determina que una cláusula por la que se impone el pago de una comisión de apertura “puede causar en detrimento del consumidor, contrariamente a las exigencias de la buena fe, un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato, cuando la entidad financiera no demuestre que esta comisión responde a servicios efectivamente prestados y gastos en los que haya incurrido”, extremo que habrá de ser valorado por el juez nacional.

Tras la Sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020, algunas Audiencias Provinciales (Sentencia de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 21 de julio de 2020) ya han dictado Sentencia declarando la nulidad de la cláusula que impone esa comisión de apertura, pero la realidad es que los pronunciamientos son escasos y lo conveniente es revisar, en cada caso, la cláusula en cuestión y ver las posibilidades de reclamación.

Por ello, si tiene dudas sobre la cantidad que podría reclamar, en LUCAS ABOGADOS revisamos, sin compromiso ,alguno su escritura y las facturas de los gastos y le informamos de las posibilidades de su reclamación.

La actual pandemia COVID-19, más conocida popularmente como Coronavirus, está impactando de pleno en las relaciones contractuales tanto en los arrendamientos de vivienda como en los de uso distinto a la vivienda como son los arrendamientos de local de negocio.

Tras la declaración del estado de alarma, proclamado por el Gobierno el pasado día 14 de marzo a través del RD 463/2020 podemos afirmar que la actual pandemia COVID-19 va a tener una fuerte incidencia tanto en los contratos de arrendamiento de vivienda como en los contratos de arrendamiento de locales, establecimientos comerciales y todos aquellos incluidos en la Ley 29/94 de Arrendamiento Urbanos que son en un principio los más perjudicado al haberse decretado la medida de cierre al público menguando considerablemente sus ingresos y provocando la imposibilidad de hacer frente al pago de las rentas al haberse paralizado su actividad.

Por ello, nos encontramos con arrendatarios que al no percibir ingresos no pueden hacer frente al pago de los alquileres de los locales comerciales donde radica su negocio, en este sentido, la propia LAU no nos da ninguna solución concreta aplicable a la actual solución, por lo cual y salvo mejor criterio jurisprudencial debería de regir la regla «pacta sunt servanda» y estarse a lo pactado en el contrato encontrándose por tanto el arrendatario obligado al pago de la renta.

A raíz de esta situación, mediante el Real Decreto-ley 15/20, de 21 de abril el cual entró en vigor el 23 de abril de 2020 se ha intentado menguar considerablemente los efectos provocados por esta pandemia, aprobando algunas medidas que afectan a los arrendamientos distintos de vivienda, tales como locales, oficinas, despachos e industrias.

Las medidas adoptadas distinguen según sea el arrendador un «gran tenedor» (entidades públicas o titulares de más de 10 inmuebles) o no, en el caso de que el arrendador sea un gran tenedor se prevé que el inquilino, a falta de acuerdo entre las partes, pueda acceder a una moratoria de 4 meses máximo en el pago de la renta.

Si el arrendador no es un “gran tenedor”, que es lo más habitual, el inquilino únicamente puede solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta. Pero la norma no obliga al arrendador a concederlo. Sí prevé que las partes puedan acordar destinar la fianza al pago de esas rentas, y da un plazo de un año desde ese acuerdo (o el plazo que reste del contrato, si es inferior a un año) para que el inquilino reponga el importe de la fianza.

Sin embargo, nuestro Ordenamiento Jurídico cuenta con creaciones jurisprudenciales alternativas a las medidas adoptadas en el citado Real Decreto y que entendemos más acordes a los tiempos difíciles que estamos viviendo, situando a las partes en una situación de plena igualdad.

En este sentido acudimos a la denominada cláusula «rebus sic stantibus», que posibilita la suspensión, modificación o resolución del contrato por la alteración sobrevenida de las circunstancias concurrentes o la rotura del equilibrio económico del contrato, cuando a una de las partes le resulte imposible o muy gravoso su cumplimiento. Se trata de una vía que nos permite acceder a una reducción de la renta, suspender el contrato o inclusive extinguirlo.

La citada cláusula requiere la concurrencia de una serie de requisitos tales como:

1.- Situación Extraordinaria que provoque una alteración sustancial de las circunstancias que dieron origen al contrato y que no se daban en el momento de su celebración. Dicho cambio en las circunstancias iniciales no debe ser imputables a la parte que pretende la modificación o extinción de la obligación

2.- Desequilibrio importante entre las obligaciones de las partes contratantes. Siempre debe prevalecer el principio de conservación del negocio jurídico y el equilibrio entre las prestaciones de cada una de las partes.

3.-Se trate de circunstancias radicalmente imprevisibles y que no exista otra solución de evitar el perjuicio.

Es importante incidir en el hecho de que la cláusula «rebus sic stantibus» no resulta de aplicación automática a todos y cada uno de los contratos de arrendamiento, por ello habría que estudiarse caso por caso si resulta posible su aplicación si bien aquellas empresas obligadas al cierre temporal por el RD 463/2020, de 14 de marzo, caben ser considerados los beneficiarios más directos de la aplicación de esta doctrina, por haber experimentado de modo más directo las consecuencias de la declaración del estado de alarma. 

En los locales donde se desarrolla una actividad que no ha sido suspendida por el Real Decreto 463/2020, no existiría en principio ninguna causa de exoneración de pago o modificación de la renta mensual, pues la explotación del local, oficina o nave industrial depende única y exclusivamente de la voluntad del arrendatario, con lo cual requerirán de argumentos adicionales para demostrar la concurrencia de los requisitos de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

Así, las consecuencias de la aplicación del principio rebus sic stantibus  podrían consistir bien en el restablecimiento del equilibrio entre las partes que podría ser, mediante una rebaja de la renta, repartiendo así el riesgo entre las partes, o bien acordar una posible suspensión temporal del pago de la misma, dado el carácter temporal de la alteración extraordinaria.

En definitiva, entendemos que invocar dicha cláusula constituye la mejor solución para los potenciales incumplimientos contractuales derivados de la situación actual generada por el COVID-19, en el caso de los arrendamientos de locales comerciales poniendo a disposición de las partes la herramienta necesaria para la gestión de estos contratos adaptando sus condiciones a las circunstancias actuales o resolver el mismo.