NUEVA LEY DE CRÉDITO INMOBILIARIO

El próximo 16 de junio de 2109 entrará en vigor la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo reguladora de los contratos de crédito inmobiliario tras ser publicada el pasado 16 de marzo en el Boletín Oficial del Estado.

La nueva norma surge ante la necesidad de adaptar la Directiva europea 2014/2017, cuya finalidad es dotar a los consumidores un mayor grado de protección a la hora de firmar nuevas hipotecas y al mismo tiempo devolver la seguridad jurídica a un sector de gran importancia social y económica.

En cuanto a su ámbito de aplicación debemos remarcar el hecho de que la citada ley no se aplica a todos los préstamos hipotecarios sino que sólo tendrá incidencia en aquellos en que el prestatario, fiador o garante sean persona física y que además dicha hipoteca recaiga sobre un inmueble residencial incluyéndose garajes y trasteros siempre que estos cumplan con una función doméstica.

No obstante, cuando no nos encontremos dentro de estos parámetros de cobertura, bien porque se trate de otra garantía real (prenda, hipoteca mobiliaria), bien porque la hipoteca no recaiga sobre un inmueble de uso residencial (solar, nave industrial, local comercial), o simplemente porque no hay garantía, la citada Ley será igualmente aplicable siempre que se den una serie de requisitos adicionales relativos a la finalidad del préstamo:

1) Que el prestatario/fiador/garante —uno cualquiera de ellos— sea un consumidor, es decir, actúe con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión.

2) Que el préstamo/crédito tenga por finalidad específica la de adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.

Además, la nueva Ley se aplicará no sólo a las operaciones de préstamo sino también a las novaciones y subrogaciones.

La Ley 5/2019 pretende evitar la proliferación de las archiconocidas cláusulas abusivas, en este sentido introduce las siguientes novedades:

• En cuanto al Interés de demora, no podrá ser superior en 3 puntos al interés ordinario.
• En cuanto a los gastos derivados los préstamos hipotecarios se distribuyen de la siguiente manera: el prestamista pagará la notaría, el registro, la gestoría, y el prestatario la tasación y las copias que solicite. 
• Con esta nueva normativa se pretende incentivar la contratación de préstamos a tipo fijo limitándose las comisiones. En los préstamos a interés variable se fijará un porcentaje máximo del 0,15% sobre el importe amortizado en caso de que la amortización se produzca durante los cinco primeros años de vigencia del contrato o bien una comisión máxima del 0,25% sobre el importe amortizado en caso de que la amortización se produzca durante los tres primeros años de vigencia del contrato. Superados los 3 o 5 años, no se podrán cobrar comisiones por cancelación anticipada.

En los préstamos a tipo de interés fijo, la norma establece como máximo se podrá aplicar una comisión de amortización anticipada del 2% sobre el importe amortizado en caso de que la amortización se produzca durante los diez primeros años de vigencia del contrato o del 1,5% si es posterior, siempre y cuando la cancelación suponga una pérdida para la entidad, es decir cuando, en el momento de la cancelación, los tipos de interés del mercado sean inferiores al tipo de interés pactado en la escritura.

• En cuanto al Vencimiento Anticipado: Los préstamos solo se podrán declarar vencidos cuando se hubiera dejado de pagar un 3% del principal prestado o el equivalente a 12 cuotas durante la primera mitad del plazo total pactado, y un 7% o 15 cuotas si los impagos se producen después. Es condición indispensable para declarar vencido el préstamo que se reclame el pago y ofrecer el plazo de un mes antes de declarar vencido el préstamo.
• Eliminación de la cláusula suelo a partir de su entrada en vigor, en los préstamos a tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la bajada del tipo de interés.
• Respecto a la Tasación, para cualquier contrato con garantía hipotecaria, no sólo para el caso de que se trate de un inmueble de uso residencial, pasa a ser exigible la tasación, aunque después no se fije tipo de subasta de cara a la ejecución hipotecaria o la venta extrajudicial.
• Mayor Transparencia: El prestatario debe conocer y comprender las condiciones y efectos económicos del préstamo hipotecario que suscribe.

Al consumidor se le deberá proporcionar la  Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) donde se recogen las condiciones financieras del contrato y actuará como oferta vinculante.

Por otro lado, también se deberá entregar al consumidor la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) junto con una copia del proyecto de contrato e información clara de los gastos que le corresponde pagar.

La FiAE deberá advertir sobre los Índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable, la existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable como consecuencia de la variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que esté referenciado, la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago de cierto número de cuotas y los gastos derivados de ello la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo y por último si se trata de un préstamo en moneda extranjera.

Toda esta documentación deberá obrar en poder del consumidor en un plazo mínimo 10 días antes de la firma del contrato. El mismo deber de entrega rige respecto del fiador y garante. El plazo es irrenunciable.

En ese plazo el consumidor deberá acudir al notario para recibir asesoramiento gratuito, el notario deberá informarle sobre las cláusulas específicas recogidas en la FEIN y en la FiAE, de manera individualizada, posteriormente levantará acta que hará de prueba del asesoramiento prestado por él, igualmente, y en presencia del notario, el prestatario responderá a un test que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada.

Por último, cuando el banco exija la contratación de un seguro de vida o un seguro de hogar deberá entregar por escrito las condiciones de las garantías del seguro que exige.

En el caso de que se trate de un préstamo a interés variable, con carácter complementario, se deberá facilitar al consumidor un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.

A los consumidores que tengan préstamos hipotecarios firmados con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario se les seguirá aplicando la normativa que estuviera vigente en el momento de constituir su préstamo hipotecario.